Co přináší nový občanský zákoník (NOZ) v oblasti nemovitostí.

 

 

1. ledna 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník. Změny, které přináší, se dotýkají  i oblasti nemovitostí. Zde jsou některé z nich.

 

Sloučení stavby s pozemkem

 

Začíná platit pravidlo, že povrch následuje půdu. Jinými slovy, součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem i stavby zřízené na pozemku (s výjimkou některých typů staveb). Stavba je tedy součástí pozemku. Co to znamená v praxi? Pokud je vlastník budovy a pozemku pod ní stejný, dochází ze zákona ke sloučení budovy a pozemku v jeden celek, a to automaticky. Tím, že se stává stavba součástí pozemku, lze provádět transakce pouze s pozemkem, aniž by bylo třeba rozvádět, co se na něm nachází.

Pokud jsou ke dni nabytí účinnosti NOZ pozemek a stavba na něm ve vlastnictví různých osob, pak ke sloučení stavby s pozemkem nedochází a v katastru nemovitostí budou nadále evidovány pozemek a stavba samostatně.

 

 

Právo stavby

 

Zřízení práva stavby znamená, že pozemek je zatížen věcným právem jiné osoby (stavebník), než je vlastník pozemku. Právo stavby opravňuje stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Může se jednat jak o stavbu již zřízenou, tak doposud nezřízenou. Toto právo je možné dědit, převádět a vydržet. Lze jej zřídit i smlouvou mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, v takovém případě vzniká právo stavby vkladem smlouvy do katastru nemovitostí. Právo stavby se zřizuje na dobu dočasnou, která nesmí překročit 99 let. Může být zřízeno za úplatu či bezplatně.

 

Zřízení stavby na cizím pozemku

 

Stavba zřízená na cizím pozemku se stává vlastnictvím majitele pozemku. Pokud osoba, která stavbu zřídila, jednala v dobré víře, pak musí vlastník pozemku této osobě uhradit účelně vynaložené náklady vzniklé v souvislosti se zřízením stavby.

 

Vlastník pozemku může podat k soudu návrh na rozhodnutí o povinnosti stavitele odstranit stavbu vlastním nákladem. Při rozhodování soud přihlíží k tomu, zda jednal stavitel v dobré víře.  

 

V případě, že vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal a pokud současně stavitel jednal v dobré víře, pak má vlastník stavby právo požadovat po vlastníkovi pozemku, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Stejně tak může vlastník pozemku požadovat po staviteli, aby od něj pozemek koupil za obvyklou cenu. V případě soudního sporu připadne pozemek osobě, která stavbu na cizím pozemku zřídila a soud zároveň stanoví staviteli povinnost zaplatit majiteli pozemku náhradu.

 

Přestavek

 

V případě, kdy stavba zřízená na vlastním pozemku přesahuje pouze malou částí na malou část cizího pozemku, stává se tato zastavěná část cizího pozemku vlastnictvím majitele stavby. To platí pouze v případě, že vlastník stavby stavěl v dobré víře. Je pak povinen nahradit vlastníku pozemku za zastavěnou část jeho pozemku, kterou takto získá, obvyklou cenu.

 

Předkupní právo spolumajitelů

 

Předkupní právo spolumajitelů nemovitosti, které bylo doposud ze zákona platné, zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ, to znamená v lednu 2015. Během roku 2014 mají tedy spolumajitelé čas na to, aby si vzájemné vztahy upravili.

 

Předkupní právo rozdílných vlastníků stavby a pozemku

 

Pokud stavba není ke dni nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku, tzn. jsou-li vlastník stavby a vlastník pozemku dvě rozdílné osoby, vztahuje se jak na stavbu tak na pozemek předkupní právo. Pokud tedy bude chtít kterákoli z těchto dvou osob disponovat svojí nemovitostí, musí ji nejprve nabídnout druhému vlastníku k odkoupení. Vlastník stavby má tedy předkupní právo k pozemku (související část ke stavbě) a vlastník pozemku má předkupní právo k nemovitosti. Při využití tohoto práva se pak stavba stane součástí pozemku. Nevyužitím tohoto práva předkupní právo nezaniká. Pokud při prodeji nemovitosti její vlastník neoznámí druhému vlastníku možnost využití předkupního práva, pak musí nový majitel počítat s tím, že o nemovitost může přijít.

 

Zástavní právo

 

Problematika zástavního práva je v NOZ upravena velmi podrobně, a to ustanoveními § 1309 - § 1394. Nová úprava je výhodná zvláště pro věřitele. Doporučujeme proto podrobné prostudování této části NOZ.

 

Nájem nemovitosti

 

I v oblasti nájmu nemovitostí došlo podle NOZ ke změnám, ve prospěch nájemců i vlastníků (např. ohledně zvyšování nájemného, zrušení bytových náhrad apod.). Problematika nájmu je v NOZ upravena v části začínající § 2201.

 

Závazný je údaj ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí)

 

Má se za to, že práva k nemovitostem zapsaná v katastru byla zapsána v souladu se skutečným právním stavem. Jinými slovy, platí to, co je zapsáno v katastru.

 

NOZ pak upravuje i situace, kdy stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem není. Může dojít například k takovéto situaci. V katastru je jako vlastník nemovitosti zapsána jiná osoba než skutečný vlastník. Pokud osoba uvedená v katastru prodá nemovitost jiné osobě, je potom ona zapsána do katastru jako vlastník. Pak se původní skutečný vlastník nemovitosti (který nebyl uveden v katastru) může domáhat změny v katastru. Musí tak ovšem učinit nejpozději do 3 let (pokud o prodeji nevěděl). Pokud tak neučiní, právoplatným vlastníkem nemovitosti bude ta osoba, která nemovitost koupila, pokud tak učinila v dobré víře. Původní skutečný vlastník tak o nemovitost přijde, přestože sám ji neprodal.

 

Podle NOZ platí, že neznalost údajů zapsaných v katastru nikoho neomlouvá. Máte-li tedy nějaká práva k nějaké nemovitosti, zkontrolujte si zápisy v katastru nemovitostí.

 

Ochrana před podvodnými zápisy v katastru

 

Zmocněnec, který zastupuje vlastníka nemovitosti, bude muset při úkonech v katastru předkládat úředně ověřenou plnou moc. Navíc o provedeném vkladu bude úřad informovat nejen zmocněnce, ale i vlastníka nemovitosti. Vlastník nemovitosti tak bude přímo úřadem informován o všech návrzích týkajících se jeho nemovitosti. Nebude tak již možné, aby zmocněnec jednal bez vědomí vlastníka.

 

Záruční doba na kupovanou nemovitost

 

U koupě nemovitosti se lhůta na reklamaci prodlužuje podle NOZ na pět let od nabytí nemovitosti. Vztahuje se však pouze na skryté vady, tzn. ty vady, na které nebylo možné při přebírání nemovitosti kupujícím přijít. Jinak NOZ záruční dobu na kupovanou nemovitost neupravuje. Proto je vhodné sjednat si záruční dobu smluvně.

 

Opuštěná nemovitost připadne státu

 

Pokud vlastník ke svojí nemovitosti nevykonává vlastnické právo (nestará se o ni) po dobu 10 let, pak se má za to, že je nemovitost opuštěná. Opuštěná nemovitost připadá do vlastnictví státu.

 

Sousedské vztahy

 

Vztahy mezi sousedy upravuje NOZ podrobněji, než tomu bylo doposud. Sousedská práva a povinnosti jsou samostatně upraveny v několika desítkách paragrafů, počínaje § 1012. Úprava některých práv a postupů se od těch zažitých liší.

 

Například plody ze stromu spadlé na sousedův pozemek náleží majiteli tohoto pozemku (pokud se ovšem nejedná o veřejný statek) a nejsou nově vlastnictvím majitele stromu. Viz. § 1016, který také upravuje postup pro odstraňování částí rostlin a stromů, přesahujících ze sousedova pozemku. Dále například má vlastník pozemku právo z rozumného důvodu požadovat, aby soused nesázel stromy v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Přípustná vzdálenost od hranice pozemků je 3 m, resp. 1,5 m. Podrobněji tuto otázku upravuje § 1017.

§ 1013 upravuje situace ohledně vnikání vody, kouře, odpadu, pachu, prachu a dalších účinků na sousedův pozemek. A mnoho dalších situací je v NOZ upraveno nově.

 

 

Další články z Poradna

Navštivte populární server s nabídkou nemovitostí na prodej a k pronájmu všech typů reality.name. Pokud nechcete platit provizi realitnímu mákléři a máte byt pak inzerujte pronájem bytu na vlastnici.cz. Pokud nechcete čekat až se váš byt prodá, můžete zkusit odkup nemovitostí. Výhodné pojištění všech typů realit pomocí pojištění nemovitosti online.

BEZ REALITKY BIZ :-)
PRODEJ A PRONÁJEM !
Bez realitky